ICEAE el departamento de PROYECTOS INMOBILIARIO BAUPRES Creado para la realización de Certificaciones Energéticas y Auditorias Energéticas de edificios existentes. Cuenta con infraestructura en Madrid, Barcelona y Valencia

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    Certificados energéticos

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    Auditorías energéticas de edificios existentes

     

CERTIFICADOS ENERGÉTICOS

El Real Decreto 235/2013 aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, publicado en el Boletín Oficial del Estado el pasado 13 de abril.

El certificado de eficiencia energética es un documento de carácter obligatorio cuyo coste deberán asumir los propietarios de las viviendas, y que como es lógico ha despertado recelo. El coste del Certificado de Eficiencia Energética depende, entre otros factores, de la tipología y las dimensiones de la vivienda o edificio a certificar, ya que es necesario realizar una toma de datos de superficies, materiales e instalaciones.

Este certificado es un documento, que describirá lo "eficaz" que es nuestra vivienda en lo relativo al consumo de energía, con las implicaciones que tiene dicho consumo: ahorro de energía es ahorro de emisiones contaminantes a la atmósfera y es ahorro económico, ya que si nuestra vivienda es eficiente obtendremos el mismo nivel de confort con un menor coste en electricidad, calefacción.

Con este certificado energético cada vivienda tendrá una etiqueta parecida a las que ya incluyen los electrodomésticos, que indica su eficiencia en cuanto al consumo de energía, agua…

Actualmente este tipo de etiqueta se usa desde hace tiempo en las viviendas de nueva construcción, y clasifica cada edificio con un código de color según una escala que va desde la categoría A (la más eficiente) a la categoría G (la menos eficiente). Al tratarse de una escala que ya nos resulta familiar es muy fácil saber si un edificio es mejor o peor que otro en cuanto a su eficiencia energética, igual que sabemos que una lavadora o nevera etiquetada con una C consumirá más que las que llevan en su etiqueta una letra A.

¿Quién emitirá el certificado de eficiencia energética?

El Real Decreto 235/2013 indica que el certificado de eficiencia energética ha de ser redactado por un técnico competente para la realización de proyectos de edificación o de instalaciones térmicas.

¿Quién necesitará el certificado de eficiencia energética?

La novedad de la normativa es que, a diferencia de lo que sucedía hasta ahora donde sólo los edificios de nueva construcción debían contar con la certificación energética, todas las viviendas que se vendan o alquilen deberán contar con su propio certificado de eficiencia energética. Y, además, el responsable de obtener dicho certificado será el propietario de la vivienda, edificio o local.

Esta es precisamente una de las diferencias con respecto a las actuales certificaciones energéticas para edificios en uso (no de nueva construcción), ya que serán los propietarios de las viviendas individualmente los que puedan solicitar el certificado, y no necesariamente la comunidad de propietarios.

A esto hay que añadir que, en principio, una vez emitido el certificado de eficiencia energética tendrá un periodo de validez de 10 años, tras los cuales habrá que renovarlo para que refleje las posibles obras de mejora que se hayan hecho en el edificio o vivienda.

El Real Decreto 235/2013 aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, publicado en el Boletín Oficial del Estado el pasado 13 de abril, señala que la etiqueta de eficiencia energética deberá ser incluida en todas las ofertas, promociones y publicidad encaminadas a la venta o alquiler de una vivienda, por lo que a partir del 1 de junio de 2013 todos los que deseen vender o alquilar una vivienda o local tendrán que disponer del certificado de eficiencia energética.

Coste de la certificación

El coste de esta certificación nuestro modo de ver va a tener dos precios, uno directo por conseguir el certificado propiamente dicho, y otro indirecto que podrá notarse si nuestra vivienda no sale bien parada en la certificación, ya que estará por debajo de otras más atractivas a ojos del posible comprador.

Coste directo

El coste directo estará sujeto a la oferta y la demanda, como siempre. Sin embargo podemos fijarnos en otros países de nuestro entorno en los que ya funciona una medida similar, como es Italia, donde el coste del certificado de eficiencia energética supone entre 300/350 euros para un piso medio de 100 metros cuadrados.

Aunque entendemos que lo normal es que este coste se reduzca si toda la comunidad de propietarios hace el estudio del edificio en conjunto, cosa que además sería buena de cara a tomar medidas de mejora globales: sistemas de calefacción central, iluminación de zonas comunes…

Coste indirecto

El segundo coste para el propietario entendemos que será indirecto, y se dará cuando el piso obtenga una certificación energética baja y queramos venderlo o alquilarlo… probablemente no sea un dato decisivo a la hora de decidirnos, pero no cabe duda de que su valoración en el mercado puede resentirse,ya que ante una oferta de varias viviendas que se adapten a nuestras necesidades unas nos obligarían a un gasto mayor (las menos eficientes energéticamente hablando) y otras nos permitirían ahorrar todos los meses.

En los países europeos en los que ya se encuentra en vigor esta normativa se ha producido una "depreciación energética" del mercado inmobiliario, ya que las viviendas con instalaciones de calefacción y/o climatización antiguas y poco aislamiento, se han depreciado en favor de las mejor equipadas y por tanto más eficientes (con mejor calificación y por tanto mayor confortabilidad y menor emisión de CO2).

Esto, en los casos más extremos, podría terminar por obligar a los propietarios a tomar medidas para mejorar la eficiencia energética de su vivienda antes de sacarla al mercado.

Problemas comunes en las viviendas.

Uno de los problemas más evidentes es que la mayoría de las viviendas construidas antes de la entrada en vigor del código técnico de edificación (CTE, en vigor desde el año 2007), obtendrán un certificado de eficiencia energética bajo (E / F /G…) por sus propias características constructivas.

Debido a la edad media del parque de viviendas en España y a las normativas vigentes en el momento de su construcción calculamos que entre el 70 y el 80% de los inmuebles obtendrán una calificación energética entre las letras E y G.

Sin embargo las viviendas construidas a partir del año 2007 parten con ventaja, y es de suponer que contarán con mejores calificaciones sin necesidad de hacer ninguna inversión en la mejora de la eficiencia energética.

En resumen.

Con todos estos datos en la mano creemos que cuando se implante esta nueva medida y el certificado de eficiencia energética sea obligatorio para poder vender o alquilar nuestra vivienda aparecerá un nuevo "valor añadido" de la misma, que con el tiempo entenderemos que se traduce directamente en un menor coste mensual de la factura de la luz, de la calefacción…

En los países europeos en los que ya se encuentra en vigor esta normativa se ha producido una "depreciación energética" del mercado inmobiliario, ya que las viviendas con instalaciones de calefacción y/o climatización antiguas y poco aislamiento, se han depreciado en favor de las mejor equipadas y por tanto más eficientes (con mejor calificación y por tanto mayor confortabilidad y menor emisión de CO2).

Esto creará una nueva necesidad de ser competitivos en un mercado difícil y saturado, el inmobiliario, con mucha oferta y poca demanda, donde habrá viviendas con una etiqueta verde donde ponga A al lado de otras con etiquetas rojas donde ponga D, y todos sabemos que una A verde es mejor que una D roja.

Es importante que además del Certificado de Eficiencia Energética propiamente dicho se proporcione un anexo de propuestas y recomendaciones para la mejora de la calificación, por lo que es importante contratar a un técnico cualificado con los conocimientos necesarios para emitir el Certificado y proponer las posibles mejoras.

 

Auditorías energéticas de edificios existentes:

INFORMACION PREVIA A LA INSPECCION.

Es necesario definir claramente el alcance del estudio estableciendo:

• Que edificios, parte de edificios, instalaciones….entran en el alcance del estudio.

• El nivel de profundidad del estudio a realizar.

• Las necesidades y objetivos específicos del cliente.

• La metodología a seguir.

• Los resultados esperados.

NOTA: Es necesario tener una persona de contacto que conozca y tenga acceso a las instalaciones del edificio.

 

RECOPILACION DE INFORMACION PREVIA.

La información a solicitar debe incluir:

• Planos del edificio.

• Datos climáticos de la zona.

• Características constructivas del edificio (composición de los cerramientos, tipologías de ventanas y puertas, etc).

• Información relativa al uso del edificio: ocupación y utilización del edificio (número de usuarios, horarios de apertura y cierre, actividades que se desarrollan, etc).

• Facturación eléctrica:

− Compañía comercializadora, condiciones contractuales.

− Consumo: potencia instalada, facturas de al menos un año de funcionamiento.

• Facturación de combustible:

− Compañía comercializadora, condiciones contractuales.

− Consumo: potencia instalada, facturas de al menos un año de funcionamiento.

• Fuentes de energía renovables.

• Características de los sistemas de calefacción, aire acondicionado y ventilación del edificio.

• Certificados de mediciones del rendimiento de calderas.

• Características del sistema de iluminación: número y tipo de lámparas y luminarias instaladas, utilización de detectores de presencia, etc.

• Esquema unifilar actualizado.

• Principales equipos consumidores de energía.

• Otros estudios realizados en el edificio, si existen.

NOTA: La recopilación de datos es vital para la planificación de la inspección y medidas a tomar en el edificio.

 

INSPECCION EN EL CAMPO Y MEDICIONES.

La información a recopilar será la siguiente:

- Facturas de los últimos 12 meses consecutivos.

− Esquema unifilar actualizado.

− Características de energías renovables y porcentaje sobre el total de energía eléctrica.

Combustibles:

- Facturas de los últimos 12 meses consecutivos.

− Datos de contadores durante un periodo de tiempo determinado.

− Características de energías renovables y porcentaje sobre el total de energía eléctrica.

Auto-producción de energía:

− Se recogerá información sobre el tipo de instalación de auto-producción, tipo,

 

INSPECCION EN EL CAMPO Y MEDICIONES.

• Análisis de iluminación.

• Inspección de instalaciones térmicas.

• Inspección de instalaciones eléctricas.

 

ANALISIS DE LOS ELEMENTOS PASIVOS DEL EDIFICIO.

Los elementos pasivos de un edificio los componen los siguientes elementos y sistemas generales: Muros, Fachadas, Ventanas, Puertas, Cubiertas, Suelos, Lucernarios.

En este apartado es muy importante que el proyectista, dueño, gestor del edificio colabore estrechamente con el auditor. Tiene que facilitar toda la información de construcción y edificación del edificio como, documentación estructural, de componentes, de cerramientos, así como planos de alzados, secciones y plantas del edificio.

En caso de no disponer de esta información o parte de ella el auditor deberá obtener la mayor cantidad de información tarifando este trabajo a parte del presupuesto que se indica en este documento.

NOTA: A la hora de realizar un estudio térmico de la envolvente de un edificio es imprescindible obtener información detallada de estos elementos y sistemas, y estudiarlos detalladamente.

 

ANALISIS DE LAS INSTALACIONES TERMICAS.

Las instalaciones térmicas que se inspeccionarán en un edificio son:

• Sistema de calefacción.

• Sistema de ACS

• Sistema de refrigeración.

• Sistema de ventilación.

• Sistema de energía solar térmica.

• Sistema de cogeneración.

NOTA: es imprescindible tener información detallada de estos sistemas. Es muy importante que el proyectista, dueño, gestor del edificio colabore estrechamente con el auditor.

 

ANALISIS DE LAS INSTALACIONES ELECTRICAS.

Disponer del esquema unifilar actualizado y detallado.

 

ANALISIS DEL ALUMBRADO DEL EDIFICIO.

Para cada estancia se deberá recoger la siguiente información:

Nombre de la estancia Superficie

Altura luminarias

Iluminancia

Tipo de luminarias

Nº de lámparas por luminaria

Tipo de lámpara

Potencia por lámpara

Tipo de equipo auxiliar.

Potencia luminaria (lámpara + equipo)

 

INFORME DE LA AUDITORIA

Las instalaciones térmicas que se inspeccionarán en un edificio son:

• DETERMINACIÓN DE LAS OPORTUNIDADES DE AHORRO

Con todos los datos obtenidos mediante la información proporcionada, así como las medidas realizadas, se procederá a la determinación de las oportunidades de ahorro en el edificio, proponiendo una serie de mejoras. Para cada mejora propuesta se calculará el ahorro energético obtenido, la inversión necesaria para la aplicación de la misma, y el periodo de retorno de la inversión.

• INFORME

Se elaborará un informe de auditoría, que recoja los principales resultados, así como las mejoras propuestas.

 

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